什么是用益权？

用益权是指在不改变他人财产形式或实质的前提下，使用和享有他人财产的权利。这是《民法典》对这一法律概念的定义。

就不动产而言，用益权意味着用益权人通常可以居住在该房产中，使用该房产，或从中获益，但须尊重该房产的经济用途。换句话说，拥有房屋用益权的人可以居住在该房产中，并在适用法律法规的范围内出租该房产并收取租金。

什么是所有权？

简单来说，所有权是指拥有房屋的所有权，但无权使用和享有该房产，而用益权仍然存在。因此，拥有所有权的人通常被称为“名义所有人”或“根本所有人”。

回到最初的例子：母亲可以继续居住在房屋中，因为她拥有用益权，而儿子则成为名义所有人。因此，儿子是房产的所有人，但在用益权有效期间，他不能随意进入房屋并决定居住或驱逐母亲。

用益权终止后，所有权和用益权不再分离，房产再次归于同一人所有。

我可以只出售所有权吗？

可以只出售所有权而保留用益权。

例如，某人拥有一套房子。你需要流动资金，但不想搬家。你可以出售房屋的所有权，立即获得资金，并保留用益权，继续像以前一样居住在该房产中。

买方成为房屋所有权的持有者，但在用益权有效期间，不能像完全所有权人那样居住或处置房屋。

那么，谁才是真正的所有者？

最简单的答案是：用益权人和所有权人对同一栋房子拥有权利，但权利不同。用益权人享有使用和享用该财产的权利。所有权人保留所有权，但其使用和享用该财产的权利暂时受到限制。

正是这种权利划分使得例如某人可以将房屋的所有权转让给子女或将其出售给第三方，而不会丧失继续居住的权利。

用益权可以持续多久？

用益权可以设定为特定期限，也可以设定为终身。

如果用益权设立于自然人名下，则其期限不得超过用益权人的寿命。如果用益权设立于法人名下，则最长期限为30年。

因此，如果母亲将房屋的所有权转让给儿子，并为自己保留终身用益权，则该用益权在其去世时终止。

《民法典》还规定了用益权终止的其他原因，包括设立期限届满。

谁支付费用和劳务？

由此引出一个至关重要的问题，也是用益权人和所有权人之间最容易产生冲突的问题。

通常情况下，管理费用和维持房产正常运转所必需的日常维修由用益权人承担。

然而，特殊维修则遵循不同的规则，原则上并非自动由用益权人承担。《民法典》对这类维修进行了区分。所有权人必须在通知用益权人后进行维修，但如果用益权人未通知，则用益权人可以自费进行维修，并在用益权期满时要求偿还。

因此，就维修而言，工程的性质和具体情况可能会有所不同。

那么，谁来支付公寓管理费呢？

当我们在涉及水平产权制下拥有建筑物的部分产权时，也可能出现这个问题。

法理学认为，在某些情况下，与公寓单元的管理和维护相关的普通公寓费用应由用益权人承担，因为这些费用与房产的使用和享用息息相关。

用益权人可以出租房屋吗？

原则上可以。用益权允许其持有人按照房产的经济用途使用、享用和管理房产。《民法典》明确规定，用益权人可以将其权利永久或暂时转让给他人，但法律或产权契约另有规定的除外。

实际上，这意味着用益权人可以对房产发挥比仅仅居住更为积极的作用。

但两者之间存在一个根本区别：您不能将房屋视为自己的全部财产，随心所欲地处置。用益权是有限制的，必须维护房产的实质和经济用途。

但是，如果用益权人死亡，则租赁合同终止，对新的完整所有权人不具有约束力，除非适用保护承租人的特殊规定。

仅拥有房屋所有权的人可以出售房屋吗？

可以，您可以转让房屋的所有权，但您不能出售您不拥有的东西：用益权。

也就是说，如果一个人拥有房屋的所有权，而另一个人拥有房屋的用益权，那么他可以将房屋的所有权转让给第三方。但是，用益权仍然按照其设立时的条款执行。

购买者将拥有房屋的所有权，但必须尊重现有的用益权。

谁来缴纳税款？

用益权和所有权的存在都会产生税务影响，但需要区分 IMT（市政转让税）和 IMI（市政财产税）。

IMT 与财产或部分所有权的有偿转让有关。因此，例如，通过支付方式获得房屋的所有权或用益权时，可能需要缴纳 IMT。法律规定了确定这些情况下应税价值的具体规则。

房产税（IPTU）为年度税，当存在用益权时，用益权人而非所有权人应缴纳房产税。房产税法典明确规定，在用益权的情况下，用益权人应缴纳房产税。

这意味着，如果一人享有房屋的用益权，另一人保留房屋的所有权，则只要用益权存在，用益权人就应承担房产税的缴纳责任。

同样的原则也适用于附加房产税（AIMI）：就该税而言，用益权人被视为该房产的纳税义务人。

一个简单的例子

以一位母亲将房屋的所有权赠予儿子，但保留终身用益权为例：

房产税：由母亲作为用益权人缴纳。

财产转让税 (IMT)：仅在发生应税交易时才会产生，即对上述法律地位之一的取得。

此外，还需了解所有权和使用权的分离会产生税务影响。

财产转让税法典针对所有权与使用权分离的情况制定了具体规则。在这种情况下，税款按纯粹所有权的价值计算；而当使用权成立时，税款则按其当前价值计算。

纯粹所有权的应税价值取决于多种因素，其中之一是使用权人的年龄（如果使用权为终身制）。根据财产转让税法典表格，使用权人越年轻，其应税使用权的百分比越高，而纯粹所有权的相应百分比越低。

这意味着纯粹所有权的价值并非简单地被视为财产的一半或某个固定百分比。其税务评估遵循其自身的规则。

如果用益权人去世，会发生什么？

如果用益权是终身的，那么用益权会在用益权人去世时终止。届时，房产不再区分用益权和所有权。

所有权人将拥有房产的完全所有权。

因此，这并不意味着用益权人的继承人将继承继续居住在该房屋的权利。终身用益权与用益权人的生命息息相关，并随着其去世而终止。

为什么要使用用益权？

它是一种可以在不同情况下使用的解决方案。

最常见的用途之一是家庭内部的资产传承。例如，有人可能希望提前将房屋过户给子女，但保留在世期间的使用权。

用益权也可以用于财产分割、继承或某些买卖交易，尤其是在需要快速变现的情况下。

对于转让裸所有权的人来说，最大的优势在于能够保留对房产的使用权。对于接受裸所有权的人来说，优势在于成为房产的所有者，并且知道当使用权终止时，他们将拥有完全所有权。

使用权和裸所有权并不意味着同一栋房子有两个所有者。它们指的是房产的权利被分割。

一个人保留使用和享用房产的权利；另一个人保留所有权，但暂时没有使用和享用权。

正因如此，一套房子可以同时属于子女，同时继续作为父母的住所。它也可以是一种将部分房产价值转化为流动性的方式，而无需卖方停止居住：出售的是裸所有权，使用权得以保留。
房地產新聞, Notícias Informativas